Septembra beigās Satversmes tiesa lēma apvienot vairākas lietas, kas saistītas ar dalītā īpašuma statusu un skatīt tās ar lietas dalībnieku piedalīšanos. Saskaņā ar Valsts Zemes dienesta datiem dalītā īpašuma statuss šobrīd attiecas uz 3 520 īpašumiem visā Latvijā un šajos īpašumos ir 160 213 dzīvokļi vai biroji. Pēc ļoti aptuvenām aplēsēm, tie ir aptuveni 15% no visiem īpašumiem Latvijā, un šāds statuss apgrūtina ne tikai iesaistīto pušu – dzīvokļu īpašnieku un arī zemes īpašnieku – īpašumu tiesības, bet arī iespējas pārdot īpašumu, piesaistīt investīcijas u. tml.
Izaicinājumi visām iesaistītajām pusēm
Ja ēkas īpašniekam nav noslēgts līgums ar zemes īpašnieku, tad automātiski iestājas zemes likumiskās lietošanas tiesības, par kuru ēkas īpašnieks maksā noteiktu maksu – 4% no lietošanā esošās zemes universālās kadastrālās vērtības gadā. Šis regulējums rada papildus izaicinājumus abām pusēm, proti, dzīvokļu īpašnieki nereti ir neizpratnē, jo formula, pēc kuras tiek aprēķināta zemes lietojuma maksa un iespējamie papildus maksājumi, nav pietiekami caurspīdīga, un trūkst vienota skaidrojuma par lietošanas tiesību apjomu, kas rada strīdus un neuzticēšanos.
Savukārt, zemes īpašnieki nereti cīnās ar to, ka dzīvokļu īpašnieki savlaicīgi neveic attiecīgo maksājumu vai kopējā summa, kas tiek saņemta, dažkārt nenosedz pat nodokļus, kas jāmaksā par īpašumu. Ir dzirdētas dažādas situācijas, piemēram, kad zemes īpašnieki saņem no dažiem desmitiem eiro līdz vairākiem desmitiem tūkstošu eiro gadā.
Tirgus ekonomikā kapitāla atdeve – 8% līdz 12%
Kamēr valsts noteiktā zemes likumiskās lietošanas maksa piespiedu dalītajos īpašumos ir 4% gadā no zemes universālās kadastrālās vērtības, no kā turklāt jāatskaita nekustamā īpašuma nodoklis, tirgus ekonomikā īpašnieks parasti sagaida kapitāla atdevi vismaz 8% līdz 12% gadā. Lai nodrošinātu taisnīgāku un ilgtspējīgāku regulējumu, arvien biežāk tiek apspriesta iespēja noteikt mainīgu jeb indeksētu zemes lietošanas maksu, kas būtu piesaistīta inflācijas rādītājiem un vidējai tirgus kapitāla atdevei. Tas nozīmētu, ka maksa automātiski pielāgotos ekonomiskajai situācijai, nepieļaujot, ka augstas inflācijas apstākļos zemes īpašnieks saņem nesamērīgi zemu atlīdzību, bet vienlaikus pasargājot dzīvokļu īpašniekus no pēkšņa un neprognozējama zemes lietošanas maksas lēciena. Šāda indeksācijas pieeja ļautu sabalansēt abu pušu intereses un nodrošinātu lielāku tiesisko noteiktību ilgtermiņā.
Investoriem jārēķinās ar dažādiem riskiem
Dalītais īpašums kā fenomens rada izaicinājumus arī plašākā mērogā – īpašumi, kuros ēka un zeme pieder dažādām personām, tiek uzskatīti par augsta riska aktīviem, jo īpašumtiesības nav pilnīgas un to apgrūtina sarežģītas attiecības starp īpašniekiem. Investoriem šādos gadījumos jārēķinās ar vairākiem iespējamiem riskiem, piemēram, ierobežotu īpašuma likviditāti, ierobežotu kreditējamību, neskaidru investīciju atdevi un ierobežotām attīstības iespējām. Ielūkojoties sludinājumu portālos, iespējams redzēt, ka ēku vai dzīvokļu īpašnieki mēģina risināt situāciju, norādot “zeme nav īpašumā, bet ir izdevīgs līgums ar zemes īpašnieku”, taču, neraugoties uz šādu formulējumu, daudzus potenciālos pircējus attur tieši dalītā īpašuma situācija.
Lai gan dalītā īpašuma problēma Latvijā pastāv jau vairāk nekā 30 gadus, tās risinājums joprojām ir viens no sāpīgākajiem jautājumiem nekustamā īpašuma tirgū. Kamēr normatīvais regulējums un Satversmes tiesas lēmumi meklē līdzsvaru starp taisnīgu atlīdzību zemes īpašniekiem un pieejamu dzīvošanu dzīvokļu īpašniekiem, praksē situācija stagnē – puses reti panāk abpusēji izdevīgu vienošanos, un investori šos īpašumus joprojām vērtē piesardzīgi. Brīvais tirgus jau šobrīd rāda, ka risinājums ir tur, kur cena atspoguļo gan īpašuma vērtību, gan kapitāla atdevi. Tāpēc valsts un pašvaldību uzdevums ir veidot vienkāršu regulējumu, kas ļauj tirgum darboties, nevis to aizstāj. Tikai tad iespējams panākt patiesi taisnīgu un ilgtspējīgu risinājumu dalītā īpašuma jautājumā.
